新聞摘要
- 中信房屋2017年第3季宅指數，連續第35季調查報告，Q3宅指數「5大結論」、「2大預測」你準備好了沒？
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】政府釋出全國軍公教人員2018年加薪3％的政策利多，帶動部份民間企業跟著加薪，預期有助房市動能的回升。中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在2017年8月18日至8月29日，以IX Survey專業網路調查機制，回收1,112份有效問卷顯示，在上一季全面翻黑的6大經濟指標，已經有4項指標(家中經濟、理財、經濟感受綜合指數，以及物價)較上季上漲，然而景氣與房價這兩項與房市最相關的兩大指標，民眾仍然無感，顯見民眾對於政府行政團隊是否能夠讓景氣變好，以及房價是否能夠再往下修正，存有很大的期待值。
中信房屋9月25日舉行「2017年第3季宅指數」記者會，關於房市第3季表現調查顯示5大結論：(1)促購因素「房屋條件符合需求」創新高，符合民眾自用需求、(2)自用當道：各縣市、首購及換屋，均以自用為主、(3)不動產連續四季超越現金，穩坐抗跌保值第一寶座、(4)新成屋超越中古屋，成為購屋首選、(5)銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願申請。
在未來趨勢部分則有「雙預測」：(1)推估2017年全年買賣移轉棟數有機會挑戰27萬棟，較2016年史上新低的24.5萬棟大幅增加，持觀望態度者應加速進場，(2)4成7的民眾認為房價將在2018年落底，但對經濟比較敏銳的民眾已經在著手看屋(本季來客量較上季大增45.8％)
第3季宅指數調查發現，促購因素前三名分別為「房屋條件符合需求」(76.4％)、「房價低於行情」(75.4％)，以及「銀行降低貸款利率」(41.8％)，然而若與上一季比較，增加最多的是「房屋條件符合需求」(增加7.8％)，以及「較穩定的政治局勢」(增加6.6％)，中信房屋副總劉天仁指出，這顯示民眾買屋時，對於房屋是否適合自身需求的比例提升了，符合自用當道的現象；另外，民眾買屋時，對於政治局勢是否穩定，敏感度也變高了，「安居樂業」的政經氣氛，對於民眾出手買屋的決策，影響力變得重要。
在國內外局勢受到地緣政治、貨幣政策牽動的影響下，過去人們懷抱著「現金為王」的心情已經轉淡，本季已出現連續第4季「不動產」為抗跌保值第一名(26.3％)的調查結果，且較上季略為增加0.3％，對於房市是好消息，有助民眾把資金投入購置不動產。
值得留意的是，目前房地產市場的購屋客層主要以自住客為主，該群客戶偏好新成屋及中古屋的程度，更勝於預售屋，而且偏好程度有逐季增加的趨勢。調查結果發現，民眾偏好購買新成屋的比重高達67.5％；購買屋齡不到15年的中古屋比重亦高達53.3％；但偏好購買預售屋的比重，只有29.3％。
劉天仁指出，這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算，然而購屋人卻忽略了20年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢，假設買方購買35坪的房子，如果是中古屋，室內坪數可達約25坪，但如果是新成屋，室內坪數可能只有21坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言，中古屋還是比較佔優勢的。
而會造成新成屋上，預售屋下的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權(看多)與賣權(看空)市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買二年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預售屋的動力。因此，景氣上漲會出現預售屋市場活絡，景氣下跌時則由成屋市場取代預售市場。
至於租屋市場的租金感受方面，認為持平不變的民眾(52.4％)高於認為上漲(39.1％)的民眾，值得想當包租公的民眾留意。劉天仁指出，這與本季宅指數調查，如果有房子可以出租，民眾對於房客最在意的條件，並不是付租能力，而是房客有無吸毒、酗酒等不良習慣的調查結果，相互呼應，許多房東已多年未調漲房租，因為要找到值得信任、不會找麻煩的好房客，普遍的感受是難上加難。
民眾期待房價下跌，但房價究竟何時落底，4成7的民眾認為房價將在2018年落底。劉天仁表示，決定房市何時落底，要看成交價格與成交量的表現。根據中信房屋內部資料顯示，六都的房價指數，大部份在2016年第二季已經出現底部，因此未來的房價表現，應該是呈現持穩向上的趨勢。而成交量方面，2017年1至7月的全國買賣移轉棟數為151,341棟，與2016年同期相較，增加了14.1％；中信房屋推估2017年全年的買賣移轉棟數將落在26.6萬與27.5萬之間，有機會挑戰27萬棟，大幅拉開2016年創下新低的24.5萬棟，擺脫谷底的低迷氣氛，值得持觀望態度的購屋人留意，因為價量表現都是向上，要再期待房價下跌，恐怕機率並不高。
此外對於各項與房市相關政策或措施，民眾反應究竟如何，本季宅指數也特別針對銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願申請，其中以年齡層在30到39歲之間的民眾，意願最高；以區域來分析，台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。進一步詢問，什麼樣的情況下，民眾會願意申請，排名前三的因素分別是：「因為房價太高，20年期房貸本息太高，無法負擔」、「買屋同時維持生活品質」，以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。劉天仁指出，這些因素，代表40年房貸的優勢，民眾申請意願不高，建議銀行應在宣傳上多加把勁，讓民眾感受40年房貸的好處，而且如果房屋在40年內就會獲利出售，貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔，但購屋人在申請40年房貸前，仍要評估自身條件及還款能力，以及未來收入穩定性，以確保房貸的支付能力。
在未來趨勢部分則有「雙預測」：(1)推估2017年全年買賣移轉棟數有機會挑戰27萬棟，較2016年史上新低的24.5萬棟大幅增加，持觀望態度者應加速進場，(2)4成7的民眾認為房價將在2018年落底，但對經濟比較敏銳的民眾已經在著手看屋(本季來客量較上季大增45.8％)
第3季宅指數調查發現，促購因素前三名分別為「房屋條件符合需求」(76.4％)、「房價低於行情」(75.4％)，以及「銀行降低貸款利率」(41.8％)，然而若與上一季比較，增加最多的是「房屋條件符合需求」(增加7.8％)，以及「較穩定的政治局勢」(增加6.6％)，中信房屋副總劉天仁指出，這顯示民眾買屋時，對於房屋是否適合自身需求的比例提升了，符合自用當道的現象；另外，民眾買屋時，對於政治局勢是否穩定，敏感度也變高了，「安居樂業」的政經氣氛，對於民眾出手買屋的決策，影響力變得重要。
在國內外局勢受到地緣政治、貨幣政策牽動的影響下，過去人們懷抱著「現金為王」的心情已經轉淡，本季已出現連續第4季「不動產」為抗跌保值第一名(26.3％)的調查結果，且較上季略為增加0.3％，對於房市是好消息，有助民眾把資金投入購置不動產。
劉天仁指出，這是因為中古屋通常需要另外準備一筆翻修預算，然而購屋人卻忽略了20年左右的中古屋擁有公設比較低的優勢，假設買方購買35坪的房子，如果是中古屋，室內坪數可達約25坪，但如果是新成屋，室內坪數可能只有21坪左右。對於重視實用坪數的購屋人而言，中古屋還是比較佔優勢的。
而會造成新成屋上，預售屋下的兩個主要原因，一是景氣差、二是預售屋價格硬。在期貨市場中，有所謂的買權(看多)與賣權(看空)市場。預售屋市場就是屬於最典型的買進買權的多頭市場。也就是說，預售屋的買方，是買二年後交屋時會上漲的期待價格。如果買方預期兩年後房價下跌或小漲，則買方即沒有立即購買預售屋的動力。因此，景氣上漲會出現預售屋市場活絡，景氣下跌時則由成屋市場取代預售市場。
民眾期待房價下跌，但房價究竟何時落底，4成7的民眾認為房價將在2018年落底。劉天仁表示，決定房市何時落底，要看成交價格與成交量的表現。根據中信房屋內部資料顯示，六都的房價指數，大部份在2016年第二季已經出現底部，因此未來的房價表現，應該是呈現持穩向上的趨勢。而成交量方面，2017年1至7月的全國買賣移轉棟數為151,341棟，與2016年同期相較，增加了14.1％；中信房屋推估2017年全年的買賣移轉棟數將落在26.6萬與27.5萬之間，有機會挑戰27萬棟，大幅拉開2016年創下新低的24.5萬棟，擺脫谷底的低迷氣氛，值得持觀望態度的購屋人留意，因為價量表現都是向上，要再期待房價下跌，恐怕機率並不高。
此外對於各項與房市相關政策或措施，民眾反應究竟如何，本季宅指數也特別針對銀行推出40年房貸，有33.6％的民眾有意願申請，其中以年齡層在30到39歲之間的民眾，意願最高；以區域來分析，台北市、新北市、台中市及台南市的申請意願較高。進一步詢問，什麼樣的情況下，民眾會願意申請，排名前三的因素分別是：「因為房價太高，20年期房貸本息太高，無法負擔」、「買屋同時維持生活品質」，以及「可以保留現金做其他投資」、「若每月繳納金額與租屋的租金差不多，樂於有自己的房子」。劉天仁指出，這些因素，代表40年房貸的優勢，民眾申請意願不高，建議銀行應在宣傳上多加把勁，讓民眾感受40年房貸的好處，而且如果房屋在40年內就會獲利出售，貸款期較長反而能夠大幅減輕房貸負擔，但購屋人在申請40年房貸前，仍要評估自身條件及還款能力，以及未來收入穩定性，以確保房貸的支付能力。
